El anuncio que ha hecho el Gobierno de que penalizará en el IRPF a los caseros que suban el alquiler va a provocar subidas masivas de los precios. Así lo auguran asociaciones de propietarios de viviendas en alquiler y expertos cuando se cumplen 72 horas de que la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, explicara la medida en TVE en el día en el que El País había avanzado el plan, que se quiere aprobar en un Real Decreto-ley. Se acabe validando o no, lo que plantea dudas dada la composición del Parlamento y la respuesta de los socios, el daño ya está hecho, trasladan las fuentes consultadas por Artículo14, ya que el mero anuncio produce efectos: en primer lugar, la subida del precio, además de incentivar el cambio al alquiler turístico, pasarse al negro o retirar la vivienda del mercado.
Estos efectos planean cuando el fin del contrato de alquiler amenaza a 2,7 millones de personas con subidas de hasta 5.000 euros, según ha informado este periódico. Entre 2026 y 2027 vencen más de 1,2 millones de contratos firmados tras la pandemia, de los cuales 600.000 corresponden a este año. La renovación, cuando el Gobierno no ha aprobado una prórroga de los mismos, anticipa un nuevo pico de tensión en el mercado del alquiler.
Actualmente, la Ley por el Derecho a la Vivienda contempla reducciones en el IRPF para propietarios que alquilen su vivienda habitual. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 permiten una reducción del 60% del rendimiento neto, mientras que los posteriores a esa fecha contemplan una reducción general del 50%, ampliable al 60% si la vivienda ha sido rehabilitada o al 70% si está incluida en un programa público de alquiler.
Con las nuevas penalizaciones que estudian Vivienda y Hacienda, esa reducción general del 50%, de la que disfrutan cerca de dos millones de ciudadanos, según la Agencia Tributaria, podría disminuir o incluso desaparecer si el propietario decide subir el alquiler.
Esperar el mismo efecto de medidas opuestas
La medida sólo afectaría a las subidas tras la finalización del contrato, no a las actualizaciones anuales permitidas por ley, generalmente vinculadas al IPC. La propuesta se está negociando con los grupos parlamentarios, después de que los socios del Ejecutivo rechazaran la bonificación del 100% en el IRPF para los propietarios que mantuvieran congelada la renta en las renovaciones que anunció el propio Pedro Sánchez el pasado 12 de enero.
Francisco de la Torre, inspector de Hacienda, advierte de que este asunto tiene varias “aristas” y entre los efectos que se pueden producir, enumera: “1. Que se pasen a alquiler de temporada/turístico. Ahora te puede convenir alquilar de forma permanente por la bonificación fiscal, pero si desaparece, cambiarán de modalidad. 2. Obviamente que se pasen al negro. 3. Que retiren la vivienda del mercado de alquiler. 4. Que efectivamente suban el precio aún más para compensarse por la rebaja del alquiler. Por este sistema se acaba recaudando más IRPF, pero aumenta el fraude fiscal (por eso se creó la bonificación), y, sobre todo, se reduce la oferta de vivienda para vivienda habitual, incrementando la renta para el inquilino”.
A De la Torre le parece “sorprendente: plantean una medida para traspasar el coste a la Hacienda Pública, subvencionando fiscalmente que no suban los alquileres, y como no se la aprueban, apuestan por hacer exactamente lo contrario. Eso sí, esperan, el mismo resultado de medidas opuestas”.
Lo que sea ir contra la oferta y demanda fracasará
Esaú Alarcón, socio en Gibernau, con carácter general, cree que “como política económica fracasará, porque todo lo que sea ir en contra de la oferta y la demanda y a base de incentivos o penalizaciones fiscales nunca ha funcionado. Hay que recordar que las reducciones por alquiler de vivienda se crearon con Zapatero y el objetivo en aquella época no era tanto beneficiar al alquiler, sino que todas aquellas personas que tenían alquileres en negro, porque en aquel momento no había un flujo de información como el de ahora, procedieran a regularizar y, digamos, declararan sus rentas”.
De hecho, añade, “una de las cuestiones que se incluyó es que se perdía la deducción si no se declaraba y luego era vía regularización que se detectaba que había un alquiler. Había una bonificación que sí que era un incentivo fiscal, para alquileres a menores de 35 años y que cobraran determinada cantidad, de difícil cumplimiento. El objetivo era más la regularización de rentas ocultas o no declaradas y hoy en día ha perdido sentido con el nivel de información que tiene la Administración y el poco efectivo que se puede manejar. Yo soy de los que opinaba que en cualquier reforma fiscal lo iban a eliminar o a reducir y de hecho ahora está al 50%”.
Cataluña, laboratorio de pruebas
Entrando en la cuestión, señala que “como siempre, Cataluña ha sido el laboratorio del resto de España. En Cataluña ya no es que se impongan penalizaciones fiscales, es que no se puede subir el alquiler en zonas tensionadas, aunque el contrato sea antiguo, y si tienes un inquilino se te va y viene otro, tienes que mantener el alquiler”.
De esta forma, le parece que la medida “no deja de ser una continuación más del comunismo que ya tenemos instalado en Cataluña”, pero advierte de que no cree que sea “discriminatorio ni que haya ningún problema de constitucionalidad, porque al final es un incentivo fiscal minoritario para una casa determinada”.
Además, advierte de que es “de difícil control porque tiene que entrar ahí la Administración a revisar. Me cuesta ver que a través de alguna casilla automatizada podrían conseguir un cruce de datos inmediato, con lo cual al final va a generar que muchos de los medios escasos de la Administración se destinen a estas cosas. No lo veo una medida muy razonable”.
Alarcón apunta que en el IRPF Hacienda no va a tener problema en remitirse al día del anuncio porque es un impuesto periódico y la retroactividad en grado medio está permitida. Sobre que tenga ya un efecto de subida de alquileres, señala que “afectará a los nuevos, a quienes vayan a sacar un inmueble al alquiler”.
Acentuar el problema e inseguridad jurídica
Para los expertos del sector, este giro del Ejecutivo lejos de resolver el problema contribuye a acentuarlo. La incertidumbre normativa puede llevar a algunos caseros a retirar su vivienda del mercado. El presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, ha alertado de la “inseguridad jurídica”. Esta situación puede impactar de forma directa en el alquiler de larga duración, especialmente en las zonas de mayor demanda, donde la caída de oferta alcanza en algunos casos hasta el 50%.
“Observamos con cierta inquietud cómo una vez más se intenta resolver el problema de la vivienda volcando toda la responsabilidad sobre el propietario”, ha advertido el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font. “El camino real para estabilizar el mercado no es la fiscalidad punitiva. Sino generar confianza y seguridad que incentive la salida de vivienda al mercado”, ha concluido.
La medida se ha conocido al día siguiente de que el Tribunal Constitucional validara por unanimidad el valor de referencia que impone Hacienda desde 2022 para calcular los impuestos en la compraventa, donación o herencia de una vivienda, lo que consagra la subida de la factura fiscal que puede suponer este índice.