María, Leyre, Marta, Pedro, Santi, Pablo…. una larga lista de hasta 2,7 millones de personas con una preocupación común: el fin de su contrato de alquiler. Entre 2026 y 2027, vecen más de 1,2 millones de alquileres, tras haber transcurrido cinco años desde su firma. En otros momentos del mercado inmobiliario, este hito habría sido una oportunidad para encontrar una alternativa habitacional mejor o incluso lograr una rebaja de la renta.
Sin embargo, ahora, esta circunstancia amenaza a los inquilinos con subidas de hasta 5.000 euros al año. Y en la práctica supondrá acentuar la crisis de la vivienda, a la que el Gobierno aún no ha sido capaz de responder. Lo confirman las propias encuestas del Ejecutivo. Desde hace un año, la vivienda es el principal problema de los ciudadanos, según refleja el Centro de Investigaciones Sociológicas.
Toque de atención
Los datos sobre el vencimiento de los alquileres y la angustiosa situación a la que se enfrentan miles de inquilinos no dejan de ser una llamada de atención. Una alerta que surge del ala de Sumar, el socio minoritario del Ejecutivo y que ha caído -al menos por ahora- en saco roto dentro del PSOE. El aviso de que 630.000 contratos de alquiler finalizarán en 2026 y otros 600.000, un año después, afectando en total a casi tres millones de personas, es un dato difundido por una fuente oficial. Se trata de una información recabada por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 a partir de la última Encuesta de Condiciones de Vida.
Los datos corresponden al primer avance de un estudio encargado por Pablo Bustinduy, ministro de Derechos Sociales. Un análisis del mercado inmobiliario, sobre el que este Departamento sigue trabajando, que estima que, de media, en España la renovación de un alquiler obligará al inquilino a pagar 1.735 euros más al año. Una cifra que en comunidades como Baleares podría superar los 4.610 euros, o en la Comunitat Valencia, más de 2.686 euros.
Algunas de las regiones con los precios más elevados son, a su vez, las que tienen un mayor número de contratos a expirar. En Madrid, se estiman 145.881 contratos en 2026, afectando a 404.090 personas. Seguida de Cataluña, vencerán 112.728 alquileres, con casi 301.000 afectados, y Andalucía, 85.491 contratos (213.728 personas). En la Comunitat Valenciana, alcanzan 62.523 alquileres y 155.057 afectados. Todos estos datos proceden del Panel de Hogares elaborado por la Agencia Tributaria en colaboración con el INE y el Instituto de Estudios Fiscales.
Una prórroga que no llega
Este vencimiento de los contratos firmados entre 2020 y 2021, ha llevado a Sumar a proponer la congelación y moratoria de los contratos de alquiler. Una prórroga que se cayó del último Consejo de Ministros del año, en el que se extendieron las medidas del denominado escudo social activado tras la pandemia. Tras el acuerdo del lunes 22 con EH Bildu, el Ejecutivo aprobó ayer la ampliación durante 2026 de la suspensión de desahucios y lanzamientos para familias vulnerables sin alternativa habitacional. Y aunque se prevén compensaciones por parte del arrendador o propietario, estas apenas se están utilizando.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por el Real Decreto‑ley 7/2019, establece que los contratos de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante pueden “pactarse libremente en cuanto a duración”. Sin embargo, si el contrato dura menos de cinco años en el caso de arrendadores que sean personas físicas, o siete para las jurídicas, se prorrogará automáticamente año a año hasta alcanzar ese mínimo.
Con los precios del alquiler disparados, el socio del Ejecutivo de coalición apostó por posponer el vencimiento de todos los contratos de alquiler. De manera general, su propuesta incluye una prórroga de tres años para los contratos vigentes. En las zonas de declaradas como tensionadas, se ampliarían otros dos años adicionales. Fuentes de Sumar recalcan que esta fórmula permite a los caseros actualizar su renta. En los contratos firmados antes del 23 de mayo de 2023 se sigue usando el IPC. Los nuevos contratos posteriores a la fecha anteriormente señalada aplican el nuevo Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).
Subida de la renta limitada
Los datos de Idealista ilustran la diferencia para los inquilinos -y también para los propietarios- de renovar el contrato o firmar uno nuevo bajo las actuales condiciones del mercado. En diciembre de 2020, alquilar un piso tipo de 80 metros cuadrados costaba de media 824 euros. Si ese contrato se hubiera ido actualizando conforme a una subida media del IPC del 2,5%, la revisión aplicada en diciembre de 2024 situaría hoy la renta en torno a los 910 euros.
Cinco años después, el alquiler medio para esa misma vivienda se sitúa en los 1.168 euros. El alza supone que una renovación al precio actual implicaría un salto de unos 260 euros mensuales más. Es decir, una subida cercana al 30% respecto al precio revisado del ejercicio anterior. Y de más del 41% sobre el importe original firmado en 2020. En el caso de zonas tensionadas como Madrid, el aumento es aún más pronunciado. Y superaría el 55%, pasando de 1.176 euros en diciembre de 2020 a los actuales 1.824 de media, según datos de Idealista.
Y así, la cuenta atrás para cientos de miles de hogares ya está en marcha. La fecha de vencimiento de su contrato de alquiler no marca una mudanza voluntaria ni una mejora, sino la incertidumbre de si podrán seguir pagando por vivir donde ya están o de encontrar una alternativa equivalente a su poder adquisitivo.