Mientras el Gobierno mantiene su tensión interna tras el anuncio de Pedro Sánchez de bonificar el 100% de la renta en el IRPF a los arrendadores que no suban el alquiler en la renovación de sus contratos, los caseros sacan la calculadora. Sólo en el último año, los precios del alquiler han subido una medida del 16,67% en España, hasta 14,21 euros por metro cuadrado, según datos de pisos.com. Una tasa de crecimiento que en grandes ciudades como Madrid supera el 20%. Este porcentaje alcanza el 40% si se considera la evolución desde 2020.
En 2026, vencerán más de 600.000 contratos de alquiler prorrogados por las circunstancias excepcionales tras la pandemia y la guerra de Ucrania. Con este punto de partida, la circunstancia personal del arrendador marcará su decisión entre optar por la exención fiscal o echar mano de las matemáticas. Pero los expertos coinciden en su conclusión: el nuevo incentivo fiscal es insuficiente frente a la fuerte subida real del precio del alquiler.
Hay que tener en cuenta que con carácter general, los caseros pueden desgravarse un 50% de la renta. Actualmente, según los datos de la Agencia Tributaria, ocho de cada diez caseros se desgravan el 60% de la renta del alquiler. Según los cálculos del Registro de Economistas de Asesores Fiscales (REAF), a partir de un alza del 10% resulta más rentable subir el alquiler.
Un caso práctico en Madrid
Para llegar a esta conclusión, Raquel Jurado, técnica del servicio de estudios del Registro de Economistas de Asesores Fiscales (REAF), analiza para Artículo14 un caso práctico de un piso en Madrid. Se parte de una persona que tiene una base liquidable general de 24.000 euros, con un tipo marginal del 30% -este es el perfil medio del casero con datos de la AEAT- y un alquiler de 782 euros al mes. En este supuesto, obtiene un ingreso bruto de 9.384 euros.
En la declaración de IRPF, todos los arrendadores pueden desgravarse los gastos del alquiler, lo que reduce su base imponible (rendimiento neto). Para este ejemplo se consideran unos gastos de 3.685 euros, que disminuyen la base imponible a un rendimiento neto de 5.703 euros. A su vez, tras el cambio de la Ley de Vivienda, la reducción mínima para los arrendadores se sitúa en el 50% y así el casero se beneficiaría de una reducción de 2.851 euros. Según lo anunciado por Sánchez, no se prevé ningún cambio en esta desgravación y se mantendrá con independencia del aumento de la renta. Este es uno de las factores que limita el alcance de la nueva propuesta del Ejecutivo.
¿Cuánto ganó de más?
Según los datos de Idealista, entre 2020 y 2025, el precio medio del alquiler en Madrid ha subido más de 54%; mientras que en el último año la subida no alcanzaría el 10%. En función del porcentaje de subida que aplique el casero -y considerando las diferencias acumuladas desde 2022-, se obtiene una mayor ganancia neta a pesar de pagar el IRPF, incluso con la más elevada de 3.500 euros. El único supuesto en el que sería más rentable para el arrendador mantener el precio es si la subida es inferior al 10%. En este caso, la obligación de tributar le supondría unas pérdidas de casi 85 euros.
“La conclusión es que si en tu zona los alquileres han subido más del 9,7% aproximadamente, compensa más subir el alquiler y pagar el impuesto”, afirma Raquel Jurado. La experta insiste en que la casuística dependerá de las circunstancias personales del arrendador. Según sus cálculos, otro de los efectos es que los contribuyentes con mayores ingresos podrían obtener un ahorro fiscal mayor que aquellos con bajos ingresos.
“No es atractiva para la mayoría de los propietarios”
A una conclusión similar llega la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei). “La nueva medida no resulta efectiva ni atractiva para la mayoría de los propietarios y que difícilmente contribuirá a moderar los precios del mercado“. Así, lo aseguró ayer su secretario general, Jesús Manuel Martínez, cuyas estimaciones se centran en los propietarios de menor renta y en viviendas con alquileres más bajos.
En vivienda de 500 euros mensuales, un propietario en el tramo mínimo del IRPF pagaría alrededor de 570 euros anuales con la deducción general del 50%. Si ese alquiler se actualiza a precios de mercado, con una subida del 35% hasta los 675 euros, el coste fiscal rondaría los 770 euros, pero el incremento de ingresos superaría los 2.000 euros anuales. “Con esta propuesta no ganamos todos, como se afirma desde el Gobierno. El arrendador no obtiene ningún beneficio real, ya que el incremento de la renta a precios de mercado compensa ampliamente el coste fiscal del IRPF“, añade.
La medida más eficaz es más oferta
Para los expertos consultados por este medio, la medida más eficaz para la rebaja de los precios del alquiler es aumentar la oferta. “Esto al final es como una gotita de agua en un gran océano. Lo único que va a conseguir que desaparezca la tensión de los precios es la puesta en el mercado de 1,8 millones de nuevas viviendas tanto para la compra como el alquiler“, puntualiza María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
“Tenemos que mirar soluciones más a largo plazo, aún siendo conscientes del problema actual. Es la consecuencia de años sin política de vivienda pública, que venimos arrastrando y que no se van a arreglar ni en tres ni en cuatro”, asegura María Martín, profesora y colaboradora en la Cátedra de Vivienda Digna y Sostenible de la UPF-BSM.
En este impasse, a la espera de la decisión final del Gobierno, lo que casi seguro que parece seguro es más de un casero ya ha sacado la calculadora.