En su estrategia de marcar agenda con medidas sociales, Pedro Sánchez anunció ayer un nuevo paquete de medidas en materia de vivienda. El ala socialista del Gobierno ha apostado –con el enfado de su socio Sumar– por los incentivos fiscales para tratar de evitar la fuerte subida del precio del alquiler a la que se enfrentan unos 1,2 millones de hogares cuyos contratos vencen entre 2026 y 2027. Aprovechando el arranque de la Operación Campamento en Madrid, el presidente avanzó la aprobación de un nuevo Real Decreto-ley para intervenir el mercado del alquiler mediante una bonificación del 100% en el IRPF para quienes renueven el alquiler sin subir el precio. La nueva norma -según aseguró Sánchez- también combatirá el fraude y los abusos detectados en modalidades como el alquiler de temporada o el alquiler por habitaciones.
Para los expertos consultados por Artículo14, el impacto de esta medida será limitado y sitúan el aumento del parque de alquiler como el elemento clave para rebajar los precios. Los propios datos del Ministerio de Hacienda enfrían el atractivo de esta bonificación fiscal. En la actualidad, ocho de cada diez caseros ya se desgravan el 60% de la renta del alquiler. Los primeros datos de la campaña de la Renta de 2025 reflejan que unos 2,7 millones de declaraciones aplicaron el 60% de reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. A su vez, unas 730.000 registraron un porcentaje inferior y algo menos del 42.500 tuvieron derecho a reducciones superiores.
Vamos a aprobar un real decreto-ley con tres medidas urgentes y contundentes para facilitar el acceso al alquiler:
◾️Bonificando a aquellos propietarios que renueven sus contratos sin subirle el precio a sus inquilinos.
◾️Limitando los contratos de temporada para poner fin a su… pic.twitter.com/CLBotR2GuF— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) January 12, 2026
Contradicción con la reducción actual del 90%
José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), advierte de que esperan una mayor concreción del anuncio porque aparentemente podría haber una contradicción con la reducción fiscal vigente del 90%. La Ley de Vivienda de 2023 introdujo una reducción del 90% de los rendimientos cuando el arrendador formaliza un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada con una rebaja de, al menos, el 5% sobre la renta previa. “No parece lógico que la bonificación del 100% sea para aquellos propietarios que mantengan el precio del alquiler y la del 90% sea para aquellos propietarios que rebajen el precio del alquiler”, puntualiza Mollinedo.
Recuerda que las reducciones vigentes por arrendamiento del 90%, del 70%, del 60% o del 50%, recogidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta, están en vigor desde el 1 de enero de año 2024. “Por lo tanto, los propietarios las han declarado por primera vez en la última campaña de la Renta, correspondiente a 2025. No ha transcurrido un plazo suficiente para poder evaluar la eficacia de las reducciones vigentes sobre el precio del alquiler”, añade Mollinedo.
“Una gotita en el océano”
Por su parte, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, valora de forma general las iniciativas basadas en bonificaciones o ayudas al alquiler, pero advierte de que para llegar a convertirse en una medida eficaz debería acompañarse de otras actuaciones, siendo la más eficaz el aumento de la oferta.
“Esto al final es como una gotita de agua en un gran océano. Lo único que va a conseguir que desaparezca la tensión de los precios es la puesta en el mercado de 1,8 millones de nuevas viviendas tanto para la compra como el alquiler“, puntualiza. Según una primera estimación, sí considera que en algunos supuestos, los propietarios podrían tener mayor rentabilidad sin subir el alquiler con la bonificación, aunque dependerá del resto de circunstancias personales.
“Es una medida cosmética, que solo será atractiva para un perfil muy determinado. El propietario que esté muy contento con su inquilino, porque en la mayor parte de los casos es previsible que no les interese renunciar a mayores ganancias”, asegura María Martín, profesora y colaboradora en la Cátedra de Vivienda Digna y Sostenible de la UPF-BSM. En este sentido, reconoce que es difícil que una subida de 400 o 500 euros al mes pueda ser compensada con la bonificación fiscal.
Cómo controlar el alquiler de habitaciones
Otra de las medidas previstas en el nuevo Real Decreto-ley afecta al alquiler por habitaciones, una modalidad que ha ganado peso en los últimos años. La nueva norma establecerá que la renta total resultante del conjunto de habitaciones no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa. Además, en las zonas declaradas tensionadas, a estos contratos se les aplicarán los mecanismos de control de rentas previstos en la Ley de Vivienda.
Las expertas consultadas comparten sus dudas sobre la efectividad de esta medida, partiendo de la dificultad para controlar el alquiler de habitaciones. “No por regular el precio de las habitaciones vamos a solucionar el problema del alquiler. Precisamente porque lo que estamos detectando en el mercado es que cuando se introducen medidas de control o punitivas, los propietarios intentan esquivar esas limitaciones y esos controles para escapar de la de la normativa”, reconoce María Matos de Fotocasa.
Por su parte, María Martín avisa de que no existe vigilancia efectiva con el arrendamiento de habitaciones. “Este fenómeno del arriendo de habitaciones es muy difícil de parar si no existe un monitoreo muy estricto. Cuando tu alquilas una vivienda existe una fianza, algo que no ocurre con una habitación. Además, es una práctica habitual subarrendar por habitaciones un piso alquilado. Otro factor a tener en cuenta es cómo dar respuesta a las personas que necesitan una habitación y no tienen capacidad económica para una vivienda completa”, detalla.
Vigilar el alquiler de corta duración
En relación con los alquileres de corta duración, el plan anunciado por Sánchez prevé condiciones más estrictas que deberán cumplirse para que un contrato pueda ser considerado de temporada y un endurecimiento del régimen sancionador. En este sentido, las expertas vuelven a insistir en la dificultad de vigilancia efectiva. “La realidad es que los propietarios están pasando de anunciarse en Airbnb a hacerlo en Instagram“, avisa Martín. Recuerda que no siempre este tipo de alquiler está relacionado con el alquiler turístico y que habría que incorporar medidas, como la matriculación en el caso de los estudiantes, para permitir un control real. Para María Matos, las consecuencias de una regulación punitiva podrían no ofrecer los resultados esperados.
Por su parte, los técnicos de Hacienda apuestan por reforzar el control sobre la vivienda de uso turístico en línea con lo que ya se está avanzando en la Unión Europea, en el sentido de establecer un tipo impositivo del IVA a aquellos arrendamientos de vivienda vacacional.
Más viviendas en el mercado
“Pero más allá de las medidas fiscales o de incentivos a determinados situaciones, lo que nos parece más más eficaz frente al problema de los precios de la vivienda es que exista inversión pública. Este es el incentivo realmente directo que puede dotar de mayor eficacia al conjunto de iniciativas”, concluye José María Mollinedo. Coinciden en esta apreciación ambas expertas. Para Matos, “la solución pasa requilibrar la oferta y demanda. Y para eso la administración debe colaborar con el sector privado para ampliar el parque de vivienda social en alquiler. Se necesita construir mucha vivienda destinada al alquiler que abastezca la intensa demanda que tenemos actualmente”.
“Tenemos que mirar soluciones más a largo plazo, aún siendo conscientes del problema actual. Es la consecuencia de años sin política de vivienda pública, que venimos arrastrando y que no se van a arreglar ni en tres ni en cuatro”, puntualiza María Martín.