La hipoteca inversa se presenta como un respiro para quienes han construido su vida alrededor de una vivienda. Un instrumento capaz de transformar los ladrillos en liquidez para complementar la pensión. Pero, como todo atajo financiero, no está exenta de sombras. Las reglas aún no están del todo claras, la supervisión es limitada y la familia del titular juega un papel decisivo cuando llega el momento de transmitir la propiedad. A pesar de ello, el producto empieza a abrirse paso entre mayores que buscan seguridad económica sin renunciar en vida a su hogar.
Información insuficiente
Entre los aspectos a mejorar el Banco de España ya ha señalado recientemente que la regulación de este producto es todavía “incompleta”. Desde la institución aseguran que faltan mecanismos oficiales de supervisión para el asesoramiento independiente y un reglamento específico que desarrolle la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que introdujo este producto en España.
Las entidades, por su parte, han adaptado sus procesos, pero reclaman mayor claridad normativa para poder ampliar su oferta sin riesgo reputacional. No solo para proteger al cliente, también para protegerse ellas mismas. Porque el riesgo reputacional está muy presente. Un malentendido, una queja mal gestionada o un error de comunicación con los herederos puede arruinar años de trabajo comercial. Y por eso, muchas entidades no se atreven todavía a incorporar este producto a su catálogo estándar.
El problema es que, sin una regulación clara, la expansión del producto va más lenta de lo que podría. No hay incentivos reales para innovar, tampoco para competir en condiciones. Las aseguradoras llevan ventaja porque ya están acostumbradas a operar con productos ligados a la longevidad, pero la banca tradicional avanza con más precaución.
Mientras tanto, la realidad demográfica avanza por otro carril. Más personas mayores, más patrimonio en vivienda, más necesidad de ingresos complementarios y más presión sobre el sistema público de pensiones.
Las entidades que dominan el mercado
Aunque el mercado esté todavía madurando, ya hay una serie de entidades financieras, como cabe esperar las más grandes, que ya están copando gran parte de la demanda. Es el caso de Santander y Mapfre, quienes controlan cerca del 60% de las operaciones firmadas desde 2023, según datos de la Asociación Española de Financieros Hipotecarios. Su producto, gestionado a través de la sociedad conjunta Santander Mapfre Hipoteca Inversa, ha sido uno de los más activos en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
Caser, por su parte, fue la primera aseguradora en apostar por este nicho en 2019. Desde entonces ha firmado más de 430 operaciones. Vidacaixa y EBN Banco también han lanzado ofertas específicas, con condiciones similares. Y CaixaBank ha empezado a explorar el modelo con el apoyo de Afi como asesor externo.
En todos los casos, la normativa exige que el cliente reciba asesoramiento independiente. No basta con una simple firma ante notario. La operación debe estar claramente explicada, y los riesgos, bien identificados. En especial, porque en la mayoría de los casos serán los herederos quienes deban liquidar la deuda. Si no hay suficiente liquidez o si no desean quedarse con la vivienda, tendrán que venderla o renunciar a la herencia.
Por eso las entidades prefieren que la familia esté al tanto desde el primer momento. Legalmente, no es obligatorio, pero sí recomendable. Como señalan desde Caser, la mayoría de conflictos no surgen en el momento de la firma, sino años después, cuando los herederos descubren las condiciones que aceptó el propietario original.
Qué ocurre cuando fallece el titular
En teoría, el proceso es bastante claro. La deuda no desaparece. Lo que ocurre es que cambia de manos. Son los herederos quienes deben decidir qué hacer. Tienen varias opciones. La más habitual es vender la vivienda para saldar el préstamo. Si el valor de mercado lo permite, pueden incluso quedarse con una parte del dinero sobrante. Pero si el precio de venta no cubre la deuda completa, entonces deberán plantearse si compensa aportar dinero adicional o simplemente dejar que la entidad recupere el inmueble y cierre la operación.
También existe la posibilidad de refinanciar. Es decir, contratar una hipoteca convencional, pagar la deuda generada por la hipoteca inversa y quedarse con la propiedad. Pero esa vía solo es viable si los herederos tienen capacidad financiera y, sobre todo, si creen que merece la pena mantener el inmueble dentro del patrimonio familiar.
Lo que sí está garantizado por ley es que los herederos no asumen una deuda personal que supere el valor de la vivienda. Si la casa no alcanza a cubrir la deuda acumulada, pueden optar por renunciar a la herencia sin perjuicio económico. Aun así, como recomiendan portales especializados como Rankia, conviene valorar con un asesor cuál es la mejor opción antes de tomar una decisión.
Es por ello que, entre este mar de dudas, el Banco de España ha alertado sobre la necesidad de regular un producto que, aunque nació como un alivio para el propietario, puede convertirse en una pesadilla para los herederos.