Durante varios años ha estado ahí, en un rincón discreto del catálogo financiero español, casi como una rareza. Y, dos años después del relanzamiento comercial por parte de Santander y Mapfre, la hipoteca inversa ha regresado a escena. Su presencia en el mercado ha dejado de ser anecdótica y ha empezado a consolidarse como una opción concreta dentro de la oferta financiera para mayores. Lo suficiente como para que varias entidades más se hayan sumado al intento. Caser, Vidacaixa, EBN Banco y Caja de Ingenieros también tienen ya su propia propuesta en circulación.
En 2024 se firmaron 305 contratos y en 2025 se suman 427 más, según datos del Consejo General del Notariado. Aunque el volumen sigue siendo bajo en términos absolutos, el producto ha empezado a moverse fuera del nicho original. En el Reino Unido, en comparación, se firman más de 50.000 operaciones similares al año.
En España, el potencial existe porque más de nueve millones de personas mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad, según datos del INE. No todas son viables para este producto, pero si alguna vez hubo una brecha entre liquidez y patrimonio, es esta. Y, sin embargo, el verdadero desafío no está en los números. Está en saber quién debería plantearse esta operación y quién no. No porque el producto sea bueno o malo, sino porque no es para todo el mundo.
La hipoteca inversa es un préstamo
En este modelo de financiación es la entidad bancaria quien paga al propietario, normalmente en cuotas mensuales, a cambio de recibir el dinero más adelante, cuando ese propietario fallezca o abandone la vivienda. Es decir, mientras una hipoteca convencional consiste en pagar al banco para quedarse con una casa, en la hipoteca inversa es justo al revés.
La clave está en el “más tarde”. Porque esa espera, lógicamente, tiene un precio. Y ese precio se llama intereses. En España, rondan el 6% o 7% anual. Se acumulan sobre el capital prestado y siguen creciendo año tras año hasta que llega el momento del cobro. Es decir, cuanto más tiempo pase, más deuda se genera.
Esto explica por qué la edad es uno de los factores determinantes. Las entidades suelen considerar que a partir de los 75 u 80 años, el producto empieza a ser más interesante desde un punto de vista financiero. Y no solo por una cuestión actuarial, también por el propio diseño de la operación, ya que cuanto más mayor es el solicitante, mayor puede ser la renta mensual que recibe y menor el plazo en el que se acumulan intereses.
Pero hay más. El valor de la vivienda también importa. Por lo general, el préstamo concedido se sitúa entre un 30% y 50% del valor de tasación. Para una casa de 400.000 euros en el centro de Madrid o Barcelona, eso puede traducirse en una renta mensual de entre 800 y 1.200 euros. Para un piso de 150.000 euros en una zona con menor demanda, las cifras cambian radicalmente. A menudo, no compensan.
Cuándo tiene sentido y cuándo no
No basta con cumplir los requisitos técnicos. La viabilidad de la operación depende de factores financieros, patrimoniales y también personales. Y no siempre encajan. Hay casos en los que la hipoteca inversa puede funcionar como una herramienta útil. Según datos de Óptima Mayores, entidad especializada en este tipo de productos, los solicitantes más frecuentes son personas mayores de 75 años que viven solas, tienen pocos ahorros y una pensión que no cubre gastos como el cuidado domiciliario o la adaptación de la vivienda.
En esos casos, obtener una renta mensual sin perder la titularidad ni abandonar el domicilio puede suponer una mejora real en su calidad de vida. Además, los ingresos procedentes de la hipoteca inversa no tributan como renta, lo que añade un incentivo fiscal. Otro perfil habitual, según fuentes de Caser, son personas mayores de 80 años que desean planificar con antelación la reducción de su patrimonio inmobiliario, especialmente si sus herederos no tienen interés en conservar la vivienda. En algunas operaciones, de hecho, son los propios hijos quienes sugieren explorar esta opción para ayudar a sus padres a complementar la pensión.
Pero hay escenarios donde el producto no encaja. Si la vivienda no tiene suficiente valor de mercado, está en una zona con baja demanda o los herederos rechazan la operación, la hipoteca inversa puede generar más tensión que soluciones. Algunas entidades, como Santander o EBN Banco, limitan el acceso a viviendas ubicadas en zonas con buena liquidez. Esto deja fuera muchas propiedades en municipios rurales o pequeños núcleos urbanos.
¿Merece la pena?
Y luego está el uso que se hace del dinero. Si el préstamo se solicita para cubrir necesidades básicas, tiene sentido. Si el objetivo es financiar reformas de segunda residencia o adelantar una donación, el riesgo de sobreendeudamiento es mayor. Al fin y al cabo, es un préstamo con interés compuesto. Y esos números crecen rápido.
En este sentido, como ocurre en la mayoría de las decisiones financieras, la pregunta de si una hipoteca inversa compensa no tiene una respuesta única: depende del perfil del solicitante, de su situación económica, de la vivienda en cuestión e incluso del uso que se quiera dar a ese dinero.