Las familias hipotecadas comienzan a respirar aliviadas. Después de dos años difíciles en los que el euríbor se disparó por encima del 4%, el índice de referencia para las hipotecas de tipo variable termina este 2024 en el 2,47%, un punto menos que hace un año y la mayor caída anual desde 2012. Y los expertos consideran que el año que viene seguirá la misma tendencia.
Eso significa que para aquellas personas que tengan la revisión de la hipoteca al cierre del año, de media se ahorrarán 100 euros respecto a diciembre de 2023. Pero a nadie se le olvida las dificultades de los últimos años en los que los préstamos se encarecieron hasta 1.000 euros anuales después de que el Banco Central Europeo decidiera incrementar los tipos de interés para controlar la inflación en la zona euro. Es el motivo principal por el que se aprecia un cambio de tendencia a la hora de solicitar una hipoteca en el banco. Ahora la mayoría escoge un préstamo de tipo fijo y saber que siempre va a pagar la misma cuota que tener una hipoteca de tipo variable y depender de la fluctuación del euríbor. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el mes de octubre, el 37,4% de las hipotecas se firmaron a tipo variable, mientras que el 62,6% lo hicieron a tipo fijo, el porcentaje más alto desde marzo de 2023.
Se abaratan los préstamos pero las viviendas cada vez son más caras. Según datos de Fotocasa, este 2024 los precios se han incrementado un 9,5% por el aumento de la demanda y la escasa oferta. Los precios del alquiler se han disparado tanto que está provocando un trasvase de inquilinos a hipotecados ya que aunque el esfuerzo inicial es mayor en la compra, las cuotas mensuales son más asequibles que en el caso del alquiler.
En 2025, se espera que los precios sigan subiendo entre un 4% y un 8%, aunque dependerá de la zona de España puesto que el centro de las grandes ciudades y las zonas de la costa serán las más demandadas. Según previsiones de Bankinter, “prevemos nuevas rebajas de tipos por parte del Banco Central Europeo, que deberían actuar como revulsivo para los precios de vivienda. De esta forma, estimamos subidas de precios de vivienda a ritmo superior a la inflación. Por ello, incrementamos también nuestras estimaciones para 2025 hasta el 5%. Las zonas donde estimamos mayor subida de precios son grandes ciudades, costa mediterránea, Canarias y Baleares, por concentración de la población y demanda extranjera. Según las proyecciones de población del INE, esta podría crecer en términos relativos más del 13% entre 2022 y 2037 en Baleares, Murcia, Canarias, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana”.
El Banco de España insiste en que no se debería destinar más de un tercio del salario al pago de la vivienda. Para Bankinter, la tasa de esfuerzo ha comenzado a moderarse. “La proporción de los ingresos familiares que se destinan al pago de la hipoteca han comenzado a reducirse, reflejando la caída del Euribor. Se sitúa actualmente en el 36% y es altamente probable que en próximos meses se sitúe por debajo de la media histórica, un 35%”.
Para que se reduzcan los precios, es imprescindible que aumente la oferta de vivienda. Es un punto en el que convergen todos los expertos incluido el Banco de España, que apunta a un déficit anual superior a las 300.000 viviendas. En el caso de la vivienda pública, España está a la cola de Europa con un porcentaje inferior al 3% respecto al total del parque de vivienda. Ocupa el puesto número 19 de los 27. España dedica el 2,5% de su stock de vivienda a protección oficial o pisos asequibles cuando la media de la Unión Europea ronda el 9%. Destacan en la parte alta del listado Países Bajos, con un 30% de su stock dedicado a viviendas sociales, el 24% de Austria o el 21% de Dinamarca.
Los precios de los alquileres también seguirán subiendo en 2025, en torno al 7%.
En los últimos cinco años, especialmente tras la pandemia, los precios no han dejado de subir, especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla.
Según datos de Idealista, entre 2019 y 2024, los precios del alquiler han subido un 28,2% de media en toda España pero si nos centramos en las zonas urbanas de Madrid y Barcelona, esos precios se han disparado un 33,3% y un 25,2% respectivamente. Seguirá siendo misión imposible buscar vivienda en el centro de las grandes ciudades.