En España, la vivienda cumplió en noviembre un año como el principal problema de los ciudadanos, tal y como reconoce el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). En su último barómetro, esta problemática anotó un nuevo récord de menciones al figurar bajo esta consideración en el 40% de los encuestados, seguida de lejos de la segunda, la inestabilidad política (19%). Pero la peor parte de la dificultad de acceso a la vivienda se la está llevando la renta.
En este sentido, Sumar ha exigido al PSOE prorrogar los contratos de alquiler con vencimiento en los próximos meses para evitar subidas abruptas del importe en las renovaciones de los acuerdos. Sin embargo, la iniciativa puede actuar como un arma de doble filo. Sara Herrero, vicedecana de Gestión Económica en EAE Business School explica que la propuesta, “además de enfrentar a caseros e inquilinos, va a generar aún más miedo para nuevos arrendadores que estén pensando en poner su vivienda en alquiler”. Lo que ejercerá una presión mayor sobre los precios.
El 36% de los ingresos van al alquiler
Un estudio reciente del portal inmobiliario Idealista revela que, de media, las familias españolas destinan actualmente un 36% de sus ingresos netos para poder acceder a un piso en alquiler. Y en ciudades consideradas tensionadas, como Barcelona, Málaga o Madrid, esta carga se eleva de forma considerable hasta alcanzar el 45%, el 41% y el 39%, respectivamente. Sin embargo, el esfuerzo requerido para la compra de una vivienda es menor, y se sitúa en torno al 25% de los ingresos.
Aunque el sacrificio ahora es muy elevado, años atrás no ocurría así. La escasez de vivienda nueva, que limita la oferta, y una demanda cada vez más creciente empujan los precios en el mercado al alza. Este ajuste tiene a su vez un impacto directo en la renovación de los acuerdos de arrendamientos que vencen próximamente.
La actual LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por el Real Decreto‑ley 7/2019, establece que los contratos de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante pueden “pactarse libremente en cuanto a duración”. Sin embargo, si el contrato dura menos de cinco años en el caso de arrendadores que sean personas físicas, o siete para las jurídicas, se prorrogará automáticamente el acuerdo año a año hasta alcanzar ese mínimo.
Durante ese período, la renta puede revisarse. Pero el aumento anual está limitado al Índice de Precios al Consumo (IPC), si el contrato es previo a mayo de 2023. O al Índice de Referencia de Actualización de Rentas (IRAV) si es posterior a esa fecha. Tras cumplirse ese tiempo, el arrendador podrá actualizar la renta como considere, habitualmente conforme al mercado.
El mercado del alquiler
Esta coyuntura deja a muchos inquilinos en una situación de incertidumbre, ya que pasado el periodo mínimo, podrían enfrentarse a una renovación con alzas significativas. Según datos de Idealista, el precio medio del alquiler de un piso de 80m² en diciembre de 2020 era de 824 euros. Con las actualizaciones anuales de ese contrato de acuerdo a una subida promedio del IPC del 2,5%, la última revisión aplicada en diciembre de 2024 habría dejado esa renta en torno a los 910 euros.
Sin embargo, el mercado se ha encarecido muy por encima de esa evolución regulada. Y el alquiler medio para esa misma vivienda se sitúa ahora en los 1.168 euros. El alza supone que una renovación al precio actual implicaría un salto de unos 260 euros mensuales más. Es decir, una subida cercana al 30% respecto al precio revisado del ejercicio anterior. Y de más del 41% sobre el importe original firmado en 2020. En el caso de zonas tensionadas como Madrid, el aumento es aún más pronunciado. Y superaría el 55%, pasando de 1.176 euros en diciembre de 2020 a los actuales 1.824 de media, según datos de Idealista.
La propuesta de Sumar
Para evitar este escenario y proteger a los inquilinos, los ministros de Sumar hace ya más de un mes que solicitaron al PSOE la aprobación inmediata de un real decreto que prorrogue automáticamente los contratos que venzan en los próximos meses. No obstante, ante la falta de respuestas, la agrupación de Díaz ha decidido elevar la presión sobre los socialistas y llevará el decreto a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, órgano previo que dictamina los temas económicos que aborda el Consejo de Ministros.
Por su parte, los expertos ya reconocen que la iniciativa podría vulnerar derechos de los arrendadores. Así, Herrero explica que la medida tiene un carácter “claramente intervencionista”. Y reconoce que “impide que un ciudadano haga libremente lo que quiera con sus ahorros en vivienda”.
La propuesta busca garantizar que los alquileres se mantengan congelados durante los próximos tres años, más allá de los cinco que ya estuvieron fijos al IPC. Y evitar así subidas que podrían afectar a más de 560.000 familias solo en el presente año.
Sin embargo, será 2026 el año en el que mayor número de acuerdos de alquiler vencerán. Según datos del Ministerio de Consumo, adelantados por la Cadena Ser, en 2021 se suscribieron más de 630.000 contratos de renta. La extinción de esos compromisos se producirá en el próximo ejercicio, tal y como recoge la actual LAU. Así, los arrendatarios de estas viviendas, que superan el millón y medio de personas, verán sus convenios reajustados con fuerza.
Efectos adversos
Por otro lado, en las zonas consideradas tensionadas la formación de Yolanda Díaz sugiere que la extensión sea de hasta cinco años. Lo que elevaría a diez ejercicios el periodo en el que no se podría aplicar incrementos en la renta más allá de los fijados en los índices.
No obstante, la medida también podría generar efectos adversos. Como señala la vicedecana de Gestión Económica de EAE Business School, los propietarios “forzarán a sus inquilinos de renta antigua a no arreglar el contrato“. Lo que provocaría su marcha y posterior “puesta en el mercado del piso a un precio superior“, zanja Herrero.
El pulso, en última instancia, obligará a decidir qué libertad se considera prioritaria garantizar: la de los inquilinos, para poder seguir en la que hasta el vencimiento es su casa y asegurar un techo a un precio asumible. O la de los propietarios, para maximizar sus rendimientos inmobiliarios.