Los hogares españoles encaran 2026 con hipotecas que no ofrecen el alivio que muchos daban por descontado. El euríbor se ha estabilizado en torno al 2%, cuando los tipos del BCE permanecen estables y no se prevén grandes cambios. En las últimas semanas, la cuota mensual apenas se ha movido. Esta estabilidad monetaria aporta previsibilidad, pero no libera presupuesto. En este contexto, la espera deja de ser una estrategia y la gestión pasa a primer plano.
La explicación está en la propia trayectoria del euríbor. Tras varios meses de descenso en 2025, el indicador cerró el año cerca del 2,27% (2,267%). En la primera quincena de enero de 2026, se mueve en el entorno del 2,25%. Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1%, que tenga que afrontar su revisión anual con estos niveles, apenas reducirá la cuota en unos pocos euros frente al año anterior. En algunos casos, incluso la mantiene prácticamente intacta.
Ese desajuste entre expectativas y realidad es el que está empujando a muchos hipotecados a revisar decisiones que hasta hace poco parecían cerradas.
Revisar la modalidad
El primer ajuste que entra en juego es el cambio de modalidad de la hipoteca, especialmente el paso de variable a fija o mixta, ante un tipo efectivo cercano al 3% en los préstamos referenciados al euríbor. Para alguien con una hipoteca variable firmada en 2022, con un tipo efectivo próximo a ese nivel, el recibo mensual sigue situándose claramente por encima de los niveles previos al ciclo de subidas. La sensación de alivio no llega porque el margen de ajuste del euríbor es limitado y el diferencial sigue pesando.
Laura Martínez, portavoz de iAhorro, apunta que cambiar la hipoteca de banco vuelve a ser una opción real en 2026, no por una bajada de tipos, sino por la aparición de ofertas a tipo fijo por debajo del 2,5% o mixtas por debajo del 2%. En una hipoteca de 180.000 euros pendiente a 25 años, pasar de un tipo cercano al 3% a uno fijo del 2,4% puede suponer una rebaja de entre 60 y 70 euros al mes.
Esta alternativa se plantea cuando el ahorro mensual compensa el coste de la operación, que ronda los 1.500 euros, y el horizonte temporal permite absorber ese desembolso inicial. El movimiento exige asumir ese coste y valorar el plazo necesario para que la operación resulte rentable.
Las hipotecas fijas ganan terreno
Ese cálculo explica el cambio en la demanda. Según Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator, las hipotecas a tipo fijo y mixto concentran ya el 80% de las nuevas contrataciones, frente a solo un 20% de variables. La decisión, en este caso, no busca maximizar el ahorro inmediato, sino acotar la incertidumbre sobre la evolución futura de la cuota en un entorno de tipos estables. La preferencia responde a la búsqueda de estabilidad en un contexto en el que el dinero no se abarata y la vivienda sigue encarecida.
La variable, en cambio, queda condicionada por un euríbor que se mueve en una banda estrecha. Con el índice por encima del 2,2% y diferenciales habituales, el tipo efectivo se sitúa cerca del 3%. Aquí el foco pasa por identificar el peso del diferencial más que por esperar movimientos del índice de referencia. Para un préstamo medio, esa cifra mantiene la cuota en niveles elevados y limita cualquier modificación automática. Aunque el mercado ofrezca hipotecas fijas en torno al 2,30% para perfiles muy solventes, quienes ya tienen un contrato firmado no acceden a esas condiciones sin modificar su préstamo.
Revisar las condiciones de la hipoteca
Ante este escenario, gana peso la renegociación. Carbajal señala que se ha producido un aumento del interés por revisar condiciones dentro de la propia entidad o plantear una novación o subrogación. En el último mes, la subrogación hipotecaria ha crecido un 8% en el comparador. Este tipo de cambios incluye variaciones en el tipo de interés, el paso a una hipoteca mixta o la revisión de las vinculaciones asociadas al préstamo.
En la práctica, también se traduce en actuaciones como ampliar el plazo para rebajar la cuota mensual o cambiar a una hipoteca mixta con diez años a tipo fijo en torno al 1,85%, una opción que algunas entidades están poniendo sobre la mesa.
Estos movimientos se producen en un mercado inmobiliario que sigue presionado por precios elevados y oferta insuficiente. Comprar vivienda sigue exigiendo un esfuerzo financiero alto y deja menos margen para absorber subidas de cuota o gastos imprevistos. En este contexto, otra de las decisiones que se contemplan es mantener la hipoteca actual cuando el coste del cambio no compensa o el préstamo ya presenta condiciones competitivas.
En 2026, la hipoteca tiende a revisarse con mayor frecuencia ante un entorno de tipos estables y sin descensos relevantes. Los cambios en tipo, entidad, plazo o modalidad, así como la decisión de no modificar el préstamo, pasan a ser los elementos que determinan la evolución de la cuota, frente a un mercado que no ofrece rebajas generalizadas ni alivios automáticos.