Tener una vivienda ocupada genera muchas dudas fiscales. La principal: si hay que seguir declarando ese inmueble en la renta aunque no produzca ingresos. La respuesta no es única, porque depende de una cuestión clave: si existe o no contrato de alquiler.
Con contrato: hay que declarar aunque no se cobre
Si el propietario tiene un contrato en vigor y el inquilino deja de pagar, la situación no se considera “okupación” a efectos fiscales, sino impago. En este caso, la ley es clara: hay que declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario aunque no se hayan cobrado.
Como explica Paula Urcera, responsable del área fiscal de TaxDown, “el propietario debe seguir declarando las rentas como rendimientos del capital inmobiliario aunque no las haya cobrado”.
Ahora bien, existe un alivio fiscal importante. Esos importes impagados pueden deducirse como “saldo de dudoso cobro”, siempre que se cumplan ciertos requisitos. El principal es que hayan pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el 31 de diciembre del ejercicio. “El error más habitual es contar los seis meses desde que el inquilino dejó de pagar, pero la ley no dice eso: el plazo empieza desde la primera gestión de cobro acreditable”, subraya Urcera.
Además, en este escenario sí se pueden deducir los gastos habituales: IBI, comunidad, seguros, intereses, amortización o reparaciones.
Sin contrato: cambia completamente el tratamiento
Cuando no hay contrato y la ocupación es ilegal, el tratamiento fiscal es distinto. En principio, no hay rendimientos del alquiler que declarar. Pero eso no significa que el inmueble “desaparezca” de la renta.
“La regla general es que procede la imputación de rentas inmobiliarias, es decir, tributar por un porcentaje del valor catastral aunque no haya ingresos reales”, explica Urcera.
Sin embargo, aquí entra una excepción clave: si el propietario acredita que la ocupación es ilegal y ha iniciado un procedimiento judicial para recuperar la vivienda, deja de aplicarse esa imputación desde el momento en que se presenta la demanda. “No hace falta esperar a la sentencia; basta con acreditar la interposición de la demanda”, recalca.
Este punto es fundamental. Sin demanda, hay que seguir imputando renta. Con demanda, se puede dejar de hacerlo.
La importancia de demostrar la situación
Para aplicar esa excepción no basta con afirmar que hay okupas. Es imprescindible poder demostrar dos cosas: que la ocupación es ilegal e inconsentida, y que se ha iniciado un proceso judicial.
“El contribuyente debe poder acreditar tanto la falta de consentimiento como el inicio de acciones judiciales. Sin esa prueba, la posición de no imputar renta es muy débil ante Hacienda”, advierte Urcera.
Para ello, conviene conservar documentación como requerimientos de desalojo, copia de la demanda, denuncias o cualquier prueba que acredite tanto la fecha de inicio como la oposición activa del propietario.
¿Se pueden deducir gastos en una vivienda ocupada?
Depende, de nuevo, del escenario. Con contrato y morosidad, sí: todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento son deducibles.
Sin contrato y con ocupación ilegal, no. “Si el inmueble tributa por imputación de rentas, ese régimen no permite deducir gasto alguno”, señala Urcera, en línea con la doctrina del Tribunal Supremo.
Y si se ha dejado de imputar por haber iniciado un desahucio, tampoco hay rendimientos contra los que compensarlos. “En ese caso no hay base sobre la que deducir gastos corrientes”, añade.
Existe una excepción práctica: los gastos jurídicos (abogado, procurador) podrían llegar a deducirse en ejercicios futuros, cuando el inmueble vuelva a generar ingresos, aunque este punto no está completamente cerrado.
Errores frecuentes que conviene evitar
Muchos propietarios cometen fallos que acaban costando dinero. Uno de los más habituales es no reclamar formalmente el pago al inquilino moroso. “Si no hay gestión de cobro acreditable, no hay saldo de dudoso cobro deducible, aunque lleve meses sin pagar”, recuerda Urcera.
Otro error común es no declarar los ingresos cuando hay contrato, aunque no se cobren. También es frecuente olvidar la imputación de rentas en viviendas sin contrato, lo que puede dar lugar a regularizaciones con recargos.
Y, en el lado contrario, hay quien sigue imputando renta pese a haber presentado ya una demanda judicial. “Muchos propietarios con procedimiento judicial siguen imputando renta innecesariamente, pagando más de lo debido”, advierte.
Por último, conviene no confundir los plazos: el saldo de dudoso cobro no se incluye mediante una declaración complementaria, sino en el ejercicio en que se cumplen los requisitos.
Una diferencia clave: moroso vs. okupa
La distinción entre inquilino moroso y ocupación ilegal es esencial. En el primer caso, hay que declarar ingresos (aunque luego se deduzcan). En el segundo, en principio no hay ingresos, pero sí puede haber imputación de renta… salvo que se haya iniciado un procedimiento judicial.
“En el caso de ocupación ilegal, la demanda judicial es el elemento clave: es lo que permite excluir la imputación de rentas desde ese momento”, resume Urcera.
En definitiva, la fiscalidad de una vivienda ocupada no depende tanto de la situación de hecho como de cómo esté documentada y gestionada. Actuar pronto -especialmente iniciando acciones legales- no solo es importante para recuperar el inmueble, sino también para evitar pagar impuestos que no corresponden.