En un país como España, donde casi tres de cada cuatro hogares son propietarios de su vivienda, la inversión inmobiliaria ha sido durante años la opción preferida para conservar y hacer crecer el patrimonio. Sin embargo, en paralelo a esta realidad, la bolsa ha seguido ofreciendo rentabilidades que desafían esa creencia tan arraigada de que la vivienda “siempre sube”. La cuestión es cuál de las dos opciones resulta más rentable, más accesible y más sensata en estos momentos.
Según datos de Fotocasa Research, el 61% de los españoles vive en una vivienda de su propiedad. Lo llamativo es que el 20% de esos propietarios tiene más de una vivienda, lo que evidencia un patrón de acumulación y, sobre todo, de apuesta por el ladrillo como refugio de valor.
Y es que los datos parecen acompañar esa intuición. En abril de 2025, el precio medio de la vivienda alcanzó los 2.534 euros por metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual del 11,7%. El valor medio de una vivienda estándar (122 metros cuadrados) se sitúa ya por encima de los 309.000 euros. Por su parte, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE registró en 2024 un alza media del 8,4%, la mayor desde 2007, y del 11,3% en el caso concreto de la vivienda libre en el último trimestre.
Pero más allá de la revalorización, muchos propietarios apuntan a los ingresos por alquiler como un argumento de peso. En 2024, la rentabilidad bruta media del alquiler fue del 6,7%, según datos de Fotocasa.
No obstante, mientras el mercado inmobiliario sigue su curso, el perfil del inversor bursátil también evoluciona. A finales de 2024, el 16,4% de los hogares españoles tenía acciones cotizadas, frente al 12,5% de 2022, según datos recogidos por eToro. Por otra parte, la riqueza financiera de los hogares superó los 3,1 billones de euros, según los datos del Banco de España. Eso sí, gran parte sigue concentrada en productos conservadores como los depósitos.
Los gastos de invertir en vivienda se disparan frente a la Bolsa
Ahora bien, antes de valorar cuál es más interesante, conviene analizar los gastos y condiciones de acceso de cada opción. La inversión en vivienda presenta una barrera de entrada elevada. Al precio de compra hay que añadir impuestos (un 10% de IVA en obra nueva o entre un 6% y 10% de ITP en segunda mano, según la comunidad autónoma), las comisiones de la agencia inmobiliaria (del 3% al 7%), gastos de notaría, tasación e inscripción, además del IBI anual, cuotas de comunidad, seguros y mantenimiento. En conjunto, estos costes pueden fácilmente superar los 40.000 euros en el momento de la compra, sin contar gastos recurrentes posteriores.
En cambio, invertir en bolsa requiere mucho menos capital inicial. Existen productos accesibles desde 100 euros, y las comisiones de gestión en fondos indexados o fondos cotizados (ETF) han caído por debajo del 0,5% anual en muchos casos, gracias a la creciente competencia entre plataformas.
En cuanto a la financiación, la vivienda sigue teniendo una ventaja clara. Los bancos conceden hipotecas con plazos largos y tipos competitivos, facilitando el acceso a activos de gran valor mediante el endeudamiento. En cambio, obtener crédito para invertir en bolsa es mucho más difícil y arriesgado, lo que limita las opciones de invertir.
¿Qué es más rentable?
Y ahora viene lo importante: la rentabilidad. En los últimos 30 años, índices como el S&P 500 han ofrecido una rentabilidad media anual de más del 10%, incluyendo dividendos. En el caso del Ibex 35, en 2024 se revalorizó un 18,5% y un 23% en los últimos doces meses, superando ampliamente su media histórica anual (6,6%). En lo que va de 2025, el selectivo español acumula una revalorización del 20%.
A nivel de rentabilidad, la Bolsa ha sido claramente superior. No hay duda de que el alquiler puede ofrecer ingresos estables, pero la revalorización de los activos bursátiles ha sido históricamente más significativa, especialmente si se consideran los dividendos y la diversificación global.
El riesgo es otro factor clave. Existe la percepción de que la vivienda es segura y la bolsa arriesgada. Pero esa visión es más emocional que real. Una cartera diversificada de renta variable global, mantenida durante dos décadas, tiene una probabilidad histórica de rentabilidad positiva del 99,9%, según los datos de Tesys EAF. En cambio, el mercado inmobiliario no está exento de riesgos: impagos, cambios regulatorios, mantenimiento, falta de liquidez.
En definitiva, aunque tanto la vivienda como la bolsa tienen sus ventajas, el análisis de datos actualizados, históricos y estructurales apunta con claridad a que el ganador para construir a largo plazo ha sido la Bolsa. No obstante, hay otro matiz importante. Hay que haber acertado bien en la selección de acciones, ya que, de no hacerlo, las pérdidas pueden ser también muy significativas. Algo que es mucho menos común en el caso de la vivienda.
