El fuerte dinamismo del mercado hipotecario comienza a trasladarse al coste de financiación. El tipo de interés medio de los préstamos sobre vivienda se situó en noviembre de 2025 en el 2,97%, frente al 2,81% registrado en octubre. El dato supone un incremento cercano al 6% en solo un mes. Se trata, además, del nivel más alto desde el pasado mes de junio, cuando la tasa se posicionó en el 2,99%, en un contexto en el que los tipos encadenan ya diez meses consecutivos por debajo del 3%. No obstante, muestran una clara presión al alza ante el incesante incremento de la demanda.
Este repunte de las tasas coincide con un nuevo acelerón en la firma de hipotecas. Así, en noviembre del pasado ejercicio se formalizaron 43.319 nuevos créditos a la vivienda, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra refleja un crecimiento interanual del 12,4%, ya que el penúltimo mes del año de 2024 anotó 38.529 nuevas hipotecas. Además, el valor de hace dos meses representa la mayor cifra registrada en noviembre desde 2010. Con este avance interanual, la firma de hipotecas encadena ya 17 meses consecutivos de subida.
La demanda impulsa los tipos
Pero la alta demanda también deja un coste del crédito cada vez más abultado. En un contexto en el que el precio del dinero continúa inamovible desde que Fráncfort lo fijase en el 2% en la pasada reunión de junio, el impulso de las tasas hipotecarias viene ahora motivado por la demanda.
Aunque los tipos de interés hipotecarios tienden a moverse al compás de las decisiones del Banco Central Europeo (BCE), ya que este marca la base del coste de financiación de los bancos, no son idénticos ni se ajustan automáticamente. El tipo del BCE influye en el dinero que los bancos pueden pedir prestado, pero el tipo medio de las hipotecas depende también de factores como el riesgo percibido de los clientes, la competencia entre entidades. Y, especialmente, de la demanda de crédito.
En este sentido, las entidades financieras ajustan las condiciones de los préstamos ante la alta demanda, y aumentan los tipos para gestionar el riesgo de los demandantes y equilibrar la oferta de financiación. Todo ello pese a que la política monetaria del BCE permanezca -ligeramente- expansiva. De este modo, el repunte de los tipos hipotecarios refleja más la dinámica interna del mercado que las tasas oficiales.
Mejorar la rentabilidad
Si se compara la situación actual con la de hace un año, se observa un cambio significativo en la tendencia. En enero de 2024, el tipo de interés del BCE se situaba en el 4%, mientras que el tipo medio de las hipotecas estaba en el 3,44%. Es decir, 0,56 puntos por debajo de la tasa oficial. Por aquel entonces, las entidades ajustaban sus márgenes para ofrecer costes más competitivos y captar clientes: la firma de hipotecas sobre viviendas alcanzó ese mes apenas 32.000 préstamos, lo que evidencia un mercado menos activo.
Hoy la situación es distinta. La tasa del BCE se mantiene en el 2%. En cambio, el tipo de interés medio de las hipotecas se posiciona 0,97 puntos por encima. Esta vez, por la fuerte demanda de crédito. Los bancos, frente a un mercado muy activo y con cifras récord en la firma de préstamos para las casas, ajustan los tipos al alza. Ya que al no tener la necesidad de atraer clientes, puesto que estos vienen ahora dados, las entidades financieras priorizan mejorar su rentabilidad.
Guerra hipotecaria
A pesar de los ajustes al alza y en vista de las hipotecas firmadas, la oferta de los bancos “sigue siendo todavía atractiva”, tal y como reconoce el director de Estudios del portal web Pisos.com, Ferran Font. En esta línea, el consejero delegado de Equito, Robin Decaux, señala que, aunque haya habido un repunte, “el sistema no está tensionado por el lado de la financiación”, ya que no se limita la firma de nuevos préstamos a la vivienda. Aunque sí que critica que “el cuello de botella continua en la oferta de hogares disponible“.
Por ello, las entidades financieras tradicionales han reconocido que no entrarán en una ‘guerra’ de precios por el mercado hipotecario. “No me preocupa el crecimiento, me preocupa crecer mal. No vamos a vender hipotecas al 2,20% porque queremos construir una cartera sostenible en la mayoría de los entornos”, explicó la pasada semana la consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, durante la rueda de prensa posterior a la presentación de resultados del banco naranja. Bajo esta misma perspectiva, bancos como BBVA y Santander ya habían resaltado en el segundo semestre de 2025 que el reto está en encontrar un equilibrio entre “perder cuota y conseguir grandes oportunidades”.
Los tipos de interés de las hipotecas constituidas en noviembre reflejan aquellos presagios que los mandamases de los bancos hicieron solo un mes antes. Por lo que han ganado el pulso. La demanda sigue creciendo -en 2025 se firmaron más de 2.000 operaciones diarias- y su rentabilidad es incluso mayor. Así, “los tipos ya no mandan en la compra de vivienda“, zanja el consejero delegado RN Tu Solución Hipotecaria”.