Aunque el Banco Central Europeo (BCE) no moverá ficha en su última reunión del próximo 24 de julio, el mercado hipotecario español ha tomado la delantera. En un contexto de incertidumbre y bajada de los tipos, entre los compradores se impone la prudencia: seis de cada diez hipotecas firmadas en los últimos tres meses son a tipo fijo. Un producto que para determinados perfiles se sitúa por debajo del 2%, el fijado por la institución europea el pasado mes de junio.
El mercado hipotecario vuelve a estar en pleno apogeo. Entre enero y mayo, se firmaron casi 201.500 hipotecas para la compra de vivienda, lo que supone un incremento del 23,5% sobre el año anterior, según los datos del INE. “Cuando el comprador ve que el euríbor se estanca y que las cuotas pueden subir si elige una hipoteca variable o mixta, lo lógico es que busque protegerse. Hoy la hipoteca fija ofrece esa tranquilidad, con tipos de interés muy competitivos, en torno al 2% TIN e incluso por debajo en algunos casos”, resume Marcel Beyer, CEO de iAhorro.
La hipoteca fija se impone
“El tipo fijo vuelve a posicionarse como una opción atractiva para los compradores que buscan estabilidad y seguridad financiera a largo plazo”, corrobora María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Estos dos factores son los principales motivos identificados por los encuestados que recurren a una hipoteca a tipo fijo.
Los datos del Índice iAhorro de abril a junio constatan que el 59,46% de las hipotecas firmadas por sus usuarios fueron a tipo fijo, frente al 39,59% de tipo mixto. La hipoteca variable, en otro tiempo mayoritaria, no alcanza ni el 1% de las contrataciones. Por su parte, Fotocasa eleva la penetración de las hipotecas fijas a más del 65%. Según sus datos, se sitúan en el 66% del total, diez puntos más que un año antes.
¿Cuándo caerá el euríbor por debajo del 2%?
Esta consolidación del tipo fijo responde a la caída del euríbor, aunque aún no ha sido capaz de romper la barrera del 2%. Este subió ligeramente en enero (2,525%), bajó en los tres meses siguientes y se situó en el 2,08% tanto en mayo como en junio. Ayer, el euríbor diario cayó y la media mensual quedó en el 2,075%.
Con todo, desde iAhorro no esperan que baje por debajo del 2% hasta después del verano, “y eso si los datos económicos y la inflación acompañan”, matiza Beyer. En su opinión, una hipoteca fija que se sitúe en torno al 2% TIN es una muy buena oferta. Según datos del INE, en junio, el tipo de interés nominal medio firmado a tipo fijo fue del 2,97%.
Crecen las solicitudes por más del 75% del valor
El precio medio de las viviendas hipotecadas entre abril y junio fue de 281.217 euros, un 6,44% más que un año antes, según los datos de iAhorro. Baleares (378.750 euros), Madrid (346.085) y Canarias (342.456) encabezan el ranking por comunidades. La obra nueva es alrededor de un 9% más más cara (304.880 euros de media) que la segunda mano (279.637 euros), si bien esta última ha subido casi un 7% solo en tres meses.
El incremento de los precios conlleva a su vez un incremento de las solicitudes de una hipoteca por más del 75% del valor de la vivienda. En concreto, un 45% de los encuestados (seis puntos más que en 2024) pide una hipoteca entre el 76% y el 99% del precio de la vivienda, mientras que los demandan un préstamo por el 100% del valor caen al 4% (un punto menos que hace doce meses), tal y como refleja la encuesta de Fotocasa.
El BCE, a la espera
El dinamismo del mercado hipotecario en España contrasta con un entorno monetario condicionado por la prudencia. Los analistas coinciden en que en su reunión de julio el BCE hará una pausa en el ciclo de recortes iniciado en 2024. “El canal crediticio está aguantando”, apuntan los analistas de ING, que prevén que el BCE mantenga los tipos sin cambios este verano.
También Ariel Bezalel, gestor de Renta Fija de Jupiter AM, anticipa prudencia a corto plazo: “Tras haber aplicado ya una relajación significativa de su política monetaria, se espera que el BCE haga una pausa en la próxima reunión. Coincidimos con esta valoración. Sin embargo, dado el progreso en la contención de la inflación y el lastre que representa la incertidumbre arancelaria global para el crecimiento económico, existe la posibilidad de que se adopten nuevas medidas de estímulo en el próximo año”.
¿Y el hipotecado? Más precavido
“En la reunión de septiembre, con las nuevas proyecciones de los expertos disponibles, pensamos que el BCE podría decidir recortar los tipos de interés una vez más para protegerse contra el riesgo de un estancamiento más prolongado de la inflación, pero vemos la posibilidad de que el ciclo de recortes ya haya concluido en el actual tipo de interés oficial del 2%”, afirma Konstantin Veit, gestor de cartera de Pimco.
En este entorno de tensa estabilidad, pendientes de la guerra arancelaria desatada por Donald Trump, Fráncfort tiene margen para observar los efectos de su política sin acelerar decisiones. Entre tanto, el comprador de vivienda -con una edad de 38 años, ingresos estables y un ahorro cercano a los 100.000 euros- más cauto, se vuelca en el tipo fijo, sin esperar a nuevas bajadas del euríbor.