La actualización del precio del alquiler ha sido históricamente uno de los puntos más sensibles dentro de los contratos de arrendamiento. A lo largo de los años, el Índice de Precios al Consumo (IPC) ha sido la principal referencia para calcular esas subidas, pero desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda y con la implantación de un nuevo índice por parte del Instituto Nacional de Estadística, el panorama ha cambiado.
Lo qué dice la ley
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el alquiler puede actualizarse anualmente si así lo recoge expresamente el contrato. En caso de no especificar un índice, la LAU indica que debe usarse el Índice de Garantía de la Competitividad. Sin embargo, en la práctica, la gran mayoría de contratos han estado vinculados al IPC como referencia habitual. Durante los años de alta inflación, el Gobierno intervino limitando las subidas: en 2022 y 2023 se impuso un tope del 2 %, mientras que en 2024 se amplió al 3 %. Estas medidas excepcionales respondieron al contexto económico, donde la inflación llegó a superar el 10 % en algunos meses, lo que habría supuesto un fuerte impacto en la renta de los inquilinos si se aplicaba sin restricciones.
La novedad de 2025: un nuevo índice para regular las subidas
Desde el 1 de enero de 2025, los contratos de alquiler firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023 deben aplicar un nuevo índice elaborado por el INE. Este indicador tiene como objetivo ofrecer una alternativa más estable y menos volátil que el IPC tradicional. Este nuevo índice toma como base el valor mínimo entre tres factores: la tasa de variación anual del IPC general, la tasa de variación del IPC subyacente y una media ponderada de ambos. En julio de 2025, por ejemplo, este índice fue del 2,7 %, el mismo valor que marcó el IPC general en ese mes.
Cómo se calcula la actualización con el IPC
Para los contratos anteriores a la Ley de Vivienda que todavía siguen aplicando el IPC como referencia, el procedimiento es relativamente sencillo. Se toma el valor del IPC interanual publicado por el INE dos meses antes de la fecha de actualización del contrato. Esto se debe a que el dato definitivo del IPC se publica el día 15 de cada mes, por lo que se necesita ese margen para notificar al inquilino la nueva renta con al menos 30 días de antelación.
Por ejemplo, si un contrato se actualiza en septiembre, se tomaría como referencia el IPC de julio. Supongamos que la renta mensual es de 1.200 euros y el IPC fue del 2,7 %: bastaría con aplicar ese porcentaje sobre la renta actual, lo que daría un aumento de 32,40 euros. El nuevo precio del alquiler sería, por tanto, de 1.232,40 euros mensuales.
Diferencias entre contratos antiguos y nuevos
El sistema de actualización depende del momento en que se firmó el contrato:
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Los contratos firmados antes de mayo de 2023 se siguen actualizando según lo pactado entre arrendador y arrendatario, normalmente el IPC, aunque estuvieron temporalmente sujetos a los límites fijados por el Gobierno hasta finales de 2024.
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Los contratos posteriores a esa fecha deben aplicar el nuevo índice creado por el INE, que actúa como límite legal y que se publica de forma mensual.
Para el resto de contratos, incluidos los de locales comerciales, la actualización sigue regida por lo que se haya pactado entre las partes, sin limitaciones expresas.