El Gobierno se enfrenta a uno de los principales escollos en materia de vivienda: la posibilidad de una congelación de alquileres en España. La formación Sumar ha planteado con firmeza una propuesta que pretende intervenir de forma directa en el mercado y congelar los precios de los contratos de alquiler que venzan en los próximos meses. Para muchos propietarios y actores del sector residencial, la medida supone un riesgo para la viabilidad del mercado, al generar desconfianza y freno en la oferta.
Propuesta de Sumar y sus implicaciones
La propuesta de Sumar plantea que la congelación de alquileres se aplique de forma amplia. Abarcaría los contratos que finalizan ahora, en torno a 300.000 casos, coincidiendo con la etapa posterior al aislamiento por la pandemia, cuando muchos arrendamientos se firmaron en la gran vuelta al trabajo presencial.
Según fuentes del sector, esta intervención podría implicar incluso prórrogas forzosas de tres años para todos los contratos, sin distinción territorial. Y en las llamadas “zonas tensionadas” —aquellas en las que se concentra una alta demanda de vivienda en alquiler— se agregaría una ampliación adicional de dos años más. Así, en esas zonas, el arrendador no podría recuperar la vivienda para sí o para sus familiares en un plazo que podría alcanzar los 10 años.
La intención declarada de Sumar —y respaldada en parte por sus negociaciones con el PSOE— es tomar un papel protagonista en la política de vivienda del Ejecutivo, ante la tensión con la actual titular del ramo, Isabel Rodríguez, sobre cómo encarar la contención de rentas y el derecho a la vivienda.
Reacción del sector: oferta bajo presión
El sector del alquiler ha reaccionado con alarma ante la perspectiva de una congelación de alquileres. Para el Alquiler Seguro, dirigido por David Caraballo, la medida pone en peligro el derecho del arrendador a recuperar su vivienda y genera un escenario de inseguridad jurídica que, anticipan, podría traducirse en una reducción notable de la oferta de alquiler residencial.
“La posibilidad de recuperar una vivienda alquilada es un derecho del arrendador que quedaría muy restringido”, señala Caraballo en ABC, advirtiendo que “los efectos serían nefastos para la oferta: pocos propietarios se animarían a poner sus inmuebles en alquiler”.
Otras fuentes del sector coinciden en que una congelación de alquileres de amplio alcance podría vulnerar principios fundamentales del derecho contractual y minar la confianza en España como país que respeta la seguridad de los contratos. Esta percepción incrementa la tensión entre los agentes del mercado inmobiliario y los legisladores.
Historia reciente y contexto de subidas
El contexto en que se debate ahora la congelación de alquileres es el de una escalada de rentas que el sector considera insostenible. Tras la pandemia, los precios del alquiler en España registraron incrementos de más del 30 % en promedio. En ciudades como Madrid o Barcelona las subidas superaron el 50 %.
La lógica del mercado ha sido que muchos propietarios renegocian contratos o liberan las viviendas para reajustar la renta al valor actual de mercado. Dentro de esta dinámica, la congelación de alquileres aparece como una intervención que pretende detener esa subida, pero que puede tener consecuencias contraproducentes.
Además, desde abril de 2022 el índice de referencia para actualizar rentas ha cambiado. El IPC dejó de ser el indicador habitual y se han fijado topes de subida en torno al 2 % o 3 % por parte del Gobierno. El sector advierte de que, si bien contención de subidas puede proteger a los inquilinos, también limita los incentivos de los propietarios para mantener o aumentar su oferta.
Riesgos de una congelación de alquileres sin medidas complementarias
Una cuestión clave en el debate es que la congelación de alquileres por sí sola —sin acompañarse de un aumento de la oferta, incentivos para el arrendador o mecanismos de compensación— podría agravar el desequilibrio estructural en el mercado de alquiler. Organismos europeos ya han advertido a España de que controles de rentas sin medidas que fomenten la vivienda pueden derivar en menor inversión, menor construcción de nuevas viviendas y deterioro de la calidad del parque existente.
En este sentido, la experiencia comparada muestra que la congelación puede contener los precios a corto plazo. Pero también puede provocar una fuga de viviendas del mercado de alquiler, disminución de la disponibilidad para nuevos arrendatarios y crecimiento de otras formas de alquiler menos reguladas (alquiler turístico, estancias temporales, subarrendamiento).