El precio de la vivienda continua su particular escalada. En agosto el coste de una casa subió un 0,4% de media respecto al mes anterior, y alrededor de un 12% interanual, según datos del índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. El importe promedio de la vivienda en venta en España superó los 2.738 euros por metro cuadrado. Ello supone que un hogar de 80m² ya supera los 210.000€, es decir, más de 27.000€ adicionales respecto al año pasado. Es la consecuencia de la falta de oferta y una demanda que parece no tener fin.
¿Por qué sube tanto?
Francisco Iñareta, portavoz del portal de búsqueda de vivienda Idealista, sostiene que la tendencia alcista “sigue acelerando debido a la cada vez mayor escasez de oferta“. Solo en el último año, el parque de viviendas en venta en España se redujo un 20%, según datos recogidos por el propio portal inmobiliario. Si la demanda no aminora y la oferta continua cayendo las subidas se mantendrán. En este sentido, Javier Fernández, profesor de Finanzas del EAE Business School denuncia que, en consecuencia, “el que tenga más capacidad económica es el que se va a quedar con el piso“. Dar una previsión de hasta donde pueden llegar los ascensos es hacer malabares, especialmente por que “depende de las expectativas de la gente”, según indica Fernández.
El mercado de la vivienda se encuentra en un momento histórico de tensión. La construcción de obra nueva, alrededor de 100.000 casas, no alcanza la mitad del número de hogares que se crean anualmente en España, 200.000. Las caídas en el coste de financiación gracias al abaratamiento del Euríbor y un incremento de los flujos migratorios también han impulsado al alza la demanda. No obstante, el profesor asegura que “teóricamente llega un momento en el que la demanda se agota cuando ya no puede asumir el precio“.
Al mismo tiempo, María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa, sugiere que “aún existe recorrido al alza en el corto y medio plazo”. Y añade frente a quienes especulan que se aproxima una burbuja que “el sector financiero opera con mayor prudencia que en ciclos anteriores. Aunque si es cierto que estamos en un escenario de fuerte presión de precios que continuará durante 2025“.
Crece 4 veces más que la inflación
El incremento interanual del precio de la vivienda en agosto cuatriplica a la inflación (2,7%), consolidando un mes más la desproporción entre la oferta y la demanda. El alza incide de manera significativa en las familias. Según datos del Banco de España, el esfuerzo salarial medio que deben realizar los hogares para adquirir una vivienda en España se sitúa en torno al 34%. Es este sentido, Matos advierte de que “la cifra se enmarca dentro del rango recomendado de entre el 30% y el 35%, aunque muestra que ya estamos en el límite superior de lo aconsejable“.
Sin embargo, los datos en algunas capitales españolas reflejan una realidad preocupante. El profesor Fernández lamenta que en muchos casos la vivienda “ya es inalcanzable para muchas familias”. Y pone un ejemplo: “En Barcelona, pensemos en una pareja sin hijos que gane el sueldo medio —unos 2.000€ netos cada uno, 4.000€ en total—, para comprarse un piso de 90m², que cuesta de media 400.000 euros, tendría que tener ahorrados 80.000. Es algo fuera de su alcance“. Suponiendo un ahorro en la unidad familiar de 1.500 euros al mes, la pareja necesitaría casi cinco años para poder hacer frente a esa entrada. Sin tener en cuenta las más que probables subidas del precio de esa vivienda durante ese periodo de tiempo.
Presión alcista desigual
Los datos respaldan la tesis del profesor. Según Idealista, en cinco capitales españolas ya se ha superado el umbral del 30% de los ingresos familiares destinado a la vivienda. Se trata de Palma (43%), Málaga (37%), San Sebastián (37%), Madrid (36%) y Barcelona (31%). Por ello, UGT considera que, de cara a nuevas negociaciones colectivas sobre subidas salariales, “se debe incorporar un indicador de carestía de la vivienda que refleje mejor la realidad del coste de vida“.
El acceso a la vivienda, en consecuencia, se limita para un número creciente de compradores, especialmente en las zonas donde los precios suben con mayor intensidad que los sueldos. “La accesibilidad depende mucho del territorio. Mientras que en algunas capitales aún se mantienen niveles razonables, en áreas turísticas de costa o grandes ciudades la situación es mucho más exigente para el comprador medio”, añade la portavoz de Fotocasa. No obstante, Matos sostiene que “hay capitales de provincia secundarias que aún cuentan con recorrido al alza, debido a que todavía se mantienen a niveles más asequibles en comparación con el mercado”. El Índice Predictivo de Fotocasa anticipa que al cierre del tercer trimestre de 2025 serán Oviedo (5,5%), León (5,3%) y Castellón de la Plana (4,9%) las ciudades con mayores repuntes.
Compradores internacionales
El auge del alquiler turístico y la compra de viviendas por parte de extranjeros también afecta al mercado inmobiliario en ciudades españolas. Alicante, por ejemplo, se ha convertido en la tercera provincia con mayor número de compraventas, solo por detrás de Madrid y Barcelona. En la localidad valenciana el 44% de las transacciones de vivienda correspondió a compradores internacionales en el segundo trimestre de 2025. Fernández critica que los centros de algunos núcleos urbanos “se están convirtiendo en parques de atracciones. Se expulsa a la gente del barrio, que queda sustituida por turistas y estudiantes extranjeros”. Aunque reflexiona que “lo que hay que preguntarse es por qué ellos tienen mayor poder adquisitivo que nosotros. No es que ellos tengan mucho, es que nosotros disponemos de poco”.
Estos compradores suelen concentrarse en zonas de costa, segundas residencias o áreas de alto atractivo turístico, lo que, en palabras de Matos, “puede ejercer una presión adicional sobre los precios en esos mercados específicos”. Aun así, matiza que la demanda extranjera “no explica por sí sola la escalada generalizada de precios”. Y reitera: “El origen está en el desequilibrio estructural entre una oferta limitada y una demanda creciente en todo el país”.
No hay vivienda
Los expertos coinciden en que la respuesta institucional es clave para aliviar la presión sobre el mercado de la vivienda. Matos subraya que la administración pública “carece de los recursos financieros y de la agilidad necesarios para ampliar de forma significativa el parque de vivienda asequible”. A ello se suma que el sector privado también encuentra obstáculos persistentes: “Escasez de suelo urbanizable, trámites administrativos excesivamente largos, encarecimiento de los costes de construcción y una notable falta de mano de obra cualificada”, detalla la portavoz de Fotocasa.
En la misma línea, el profesor de la EAE Business School sostiene que los poderes públicos deberían facilitar la construcción de nuevas viviendas en lugar de “poner palos en las ruedas”. A su juicio, la restricción urbanística impide solucionar el problema. “Visitas ciudades como Shanghái, Nueva York o Tokio con edificios enormes y quedas fascinado. En cambio aquí, cuando intentas subir la altura de una construcción, te lo impiden”, apunta Fernández. Y objeta que si la extensión de los municipios es limitada “solo se pueda crecer hacia arriba, pero ni siquiera eso se permite con facilidad”.
Alivio inmobiliario
Además, los analistas advierten de que un aumento sostenido de la construcción no solo contribuiría a moderar el precio de la vivienda en propiedad. También supondría un alivio en el mercado del alquiler. Lo que incrementaría la oferta disponible y reduciría la presión sobre los inquilinos. Todo ello, sin necesidad de recurrir a medidas de control directo de precios que generan controversia en el sector.
El mercado inmobiliario español avanza por una cuerda floja donde la oferta no alcanza a la demanda, y cada subida de precios ahoga aún más a las familias. Entre la falta de suelo, la rigidez administrativa y el empuje del capital extranjero, la vivienda se convierte en un bien cada vez más inalcanzable. La situación requiere de medidas urgentes y estructurales por parte de autoridades y sector privado, a la espera de que el acceso a un hogar deje de ser un lujo.