La incertidumbre en torno al mercado del alquiler en España sigue marcando la vida de miles de inquilinos. Una de las dudas más comunes surge cuando se acerca la fecha de vencimiento del contrato: ¿hasta qué punto puede el propietario subir el precio de la vivienda? La respuesta no es sencilla, ya que depende de varios factores, entre ellos la legislación vigente, las cláusulas pactadas en el contrato y los límites establecidos por el Gobierno para frenar las subidas desproporcionadas.
El marco legal: la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la norma básica que regula los contratos de alquiler en España. Según esta ley, la duración mínima obligatoria para un arrendamiento de vivienda es de cinco años (siete si el casero es persona jurídica). Durante ese tiempo, el propietario no puede rescindir unilateralmente el contrato ni imponer nuevas condiciones, salvo causas muy concretas.
Cuando el contrato llega a su fin, existen dos escenarios posibles:
- Renovación automática: si ninguna de las partes comunica lo contrario con el preaviso legal (normalmente 30 días), el contrato puede prorrogarse anualmente hasta alcanzar la duración mínima legal.
- Nueva negociación: una vez superado el periodo mínimo, el propietario puede ofrecer renovar el contrato con nuevas condiciones, incluido un nuevo precio del alquiler.
El límite de la actualización anual
Conviene diferenciar entre actualización anual de la renta y subida en la renovación del contrato.
- La actualización anual, mientras el contrato sigue en vigor, debe ajustarse al índice pactado en el contrato. Si no se especifica ninguno, no se puede aplicar subida.
- Desde 2022, debido a la crisis inflacionaria, el Gobierno ha limitado esta actualización a un máximo del 2% en 2023, del 3% en 2024, y ha aprobado un nuevo Índice de Alquiler de Referencia que servirá a partir de 2025 en zonas tensionadas.
¿Qué pasa al renovar el contrato?
Cuando finaliza la duración del contrato (tras los cinco o siete años), el casero puede plantear un nuevo precio, ya sin las limitaciones anuales, salvo que la vivienda se encuentre en una zona tensionada. En esos casos, el incremento deberá ceñirse a lo que marque el índice oficial de referencia o, como máximo, mantenerse en la renta anterior si ya se aplica ese límite.
En el resto de municipios, el propietario puede subir el precio de forma libre, siempre que el inquilino acepte. Si no hay acuerdo, el contrato finaliza y la vivienda vuelve al mercado.
Ejemplo práctico
Imaginemos que un inquilino firmó en 2019 un contrato de 700 euros al mes en Madrid y en 2024 finalizan los cinco años de duración.
- Durante ese tiempo, el casero solo pudo subir la renta aplicando el límite de actualización anual (un máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024).
- En 2025, si la vivienda no está en una zona tensionada, el casero podría pedir, por ejemplo, 850 euros mensuales. El inquilino tendría que aceptar o rechazar la nueva propuesta.
- Si la vivienda está en una zona tensionada declarada por la Comunidad Autónoma, el aumento no podría superar lo marcado por el índice de referencia.
Derechos del inquilino
Los inquilinos deben saber que:
- La carga de la negociación recae en ambas partes: nadie puede imponer un precio sin acuerdo.
- En caso de discrepancia, el contrato simplemente finaliza, pero no hay obligación de aceptar subidas abusivas.
- El casero debe respetar los plazos de preaviso, tanto para no renovar como para proponer nuevas condiciones.
Una negociación marcada por el mercado
El contexto actual del mercado inmobiliario complica aún más las renovaciones. La fuerte demanda de vivienda en alquiler y la escasez de oferta en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia favorecen que muchos propietarios eleven las rentas de forma significativa.
Sin embargo, las nuevas medidas del Gobierno para limitar precios en zonas tensionadas intentan contener la escalada. Su aplicación, no obstante, depende de que las comunidades autónomas las activen, lo que genera un panorama desigual según el territorio.