Pedir una hipoteca en España es un proceso bastante complicado, especialmente al encontrarse con ciertos tecnicismos y términos poco habituales. La naturaleza y la diferencia entre TIN y TAE puede generar confusión, pero es muy importante comprender ambas para tomar una decisión financiera adecuada.
Pueden parecer prácticamente lo mismo de primeras, pero representan conceptos financieros diferentes. Comprender cada una es clave a la hora de decantarse por una hipoteca u otra.
¿Qué es el TIN y qué es el TAE?
TIN: Tipo de Interés Nominal
El TIN, o Tipo de Interés Nominal, es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital prestado. Es decir, el precio que se paga por el dinero que presta el banco.
Este tipo de interés no incluye ningún otro gasto o comisión asociado a la hipoteca. Es el componente básico del coste del préstamo, y el que la mayoría de las personas asocian con el interés.
Por ejemplo, si un banco ofrece una hipoteca con un TIN del 3%, este es el porcentaje que se utilizará para calcular los intereses que se deben pagar sobre el capital pendiente.
Este interés puede ser fijo, variable o mixto. En el caso de una hipoteca de tipo fijo, el TIN no cambia durante toda la vida del préstamo, lo que aporta estabilidad y previsibilidad en las cuotas.
En las hipotecas variables, el TIN se compone de un tipo de referencia (generalmente el Euríbor) más un diferencial que se mantiene fijo. Se recalcula periódicamente, lo que puede hacer que las cuotas suban o bajen.
Por último, las hipotecas mixtas combinan un periodo inicial de interés fijo seguido de uno variable.
TAE: Tasa Anual Equivalente
La TAE, o Tasa Anual Equivalente, es un indicador mucho más completo del coste total de una hipoteca. A diferencia del TIN, la TAE incluye no solo el tipo de interés, sino también todos los gastos y comisiones que el cliente debe pagar.
Esto puede incluir comisiones de apertura, de estudio, primas de seguros exigidos por la entidad (como el seguro de vida o de hogar), o cualquier otro coste que el banco imponga como condición para conceder el préstamo. Es un porcentaje que representa el coste real y total de la hipoteca en un periodo anual.
La TAE es, por tanto, una opción fiable para comparar diferentes ofertas de hipoteca. Dos préstamos con el mismo TIN pueden tener una TAE muy diferente, si uno de ellos tiene comisiones o seguros más elevados.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en España obliga a las entidades financieras a informar de la TAE de manera clara y visible en la documentación de la hipoteca.
La diferencia entre TIN y TAE
La diferencia entre TIN y TAE es, principalmente, el indicativo que da cada uno del coste de la hipoteca.
El TIN es el tipo de interés puro del préstamo, el coste sin incluir gastos adicionales.
La TAE, por su parte, es el coste total, el “real”. El que incluye todos los gastos asociados al tipo de hipoteca. Esta suma el TIN a las comisiones y gastos obligatorios, entre otros.
Este segundo es el indiciador a tener en cuenta la hora de comparar hipotecas y escoger la más conveniente. El TAE debe ser mostrado al completo por las entidades financieras, para tener una visión completa y transparente del coste real del préstamo.