La creciente dificultad para acceder a una vivienda digna ha situado el alquiler en España en el centro del debate político, económico y social. La falta de vivienda, unida al incremento sostenido de los precios, ha llevado a muchas administraciones a copiar fórmulas aplicadas en otros países europeos.
Una de las más controvertidas es el control de precios, medida ya implantada en regiones como Cataluña y que recuerda, en gran medida, al modelo aplicado por Irlanda durante los últimos años. Sin embargo, el país celta ha comenzado a dar marcha atrás tras constatar los efectos negativos de dicha intervención.
Irlanda, sumida en una grave crisis de vivienda similar a la que sufre el alquiler en España, ha decidido desmontar parcialmente su sistema de control de precios para estimular la oferta. Las viviendas de nueva construcción quedarán exentas del tope del 2% anual que limitaba el incremento del alquiler en zonas tensionadas, con el objetivo de atraer inversión y reactivar la construcción.
El control de precios, un arma de doble filo
En Irlanda, el sistema de Rent Pressure Zones (Zonas de Presión del Alquiler), instaurado en 2016, establecía un techo máximo de subida anual del 2%. Aunque este podía ser menor si la inflación era inferior. Este modelo, muy similar al de las zonas tensionadas del alquiler en España, pretendía frenar la escalada de precios. Pero ha terminado por desincentivar la construcción de nuevas viviendas.
El caso irlandés revela cómo los topes al alquiler pueden distorsionar el mercado. En 2023, la construcción de viviendas se estancó en unas 30.000 unidades. Muy por debajo del objetivo de 50.000 anuales hasta 2030. La caída más acusada se dio en los apartamentos destinados al build-to-rent, es decir, construcciones pensadas directamente para el mercado de alquiler en España y otros países con mercados urbanos tensionados.
Ante la caída de la oferta, el Gobierno irlandés ha aprobado una reforma que busca liberar los precios. Las nuevas promociones quedarán fuera del control de precios. Y el tope estará ligado a la inflación. Según el ministro de Vivienda, James Browne, esta medida está pensada para atraer de nuevo a inversores internacionales que habían dejado de mirar al país.
Este cambio ha sido promovido por la necesidad urgente de construir más viviendas. Y aunque la inflación prevista no promete márgenes elevados a corto plazo, sí elimina el riesgo de pérdidas si los costes siguen subiendo. Irlanda también permitirá reajustar los alquileres de nuevos contratos a partir de marzo de 2026, con condiciones específicas para evitar abusos. Una fórmula que recuerda al modelo mixto que podría estudiar aplicarse en el alquiler en España.
La vivienda y el alquiler en España, cada vez más inaccesible
La situación del alquiler en España comparte varios paralelismos con la irlandesa. Ambas sociedades enfrentan un déficit crónico de vivienda. En España, según datos del Consejo General de Economistas y el Banco de España, se necesitarían entre 150.000 y 200.000 viviendas nuevas al año. Sin embargo, en 2023 apenas se visaron 108.000. Una cifra claramente insuficiente para atender una demanda creciente impulsada, además, por el aumento de la población y la inmigración.
Al igual que en Irlanda, el alquiler en España muestra precios intervenidos que no se traducen en una mayor accesibilidad. Por ejemplo, en Barcelona, una de las ciudades con zonas declaradas tensionadas, el alquiler ha subido un 10,6% interanual en mayo de 2025. La paradoja es evidente: la intervención no ha logrado frenar el alza de los precios y, en cambio, ha reducido el incentivo para construir o poner nuevas viviendas en el mercado.
El modelo de intervención en el alquiler en España, impulsado por la Ley de Vivienda, ha generado división entre expertos y economistas. Si bien es cierto que ofrece protección inmediata a algunos inquilinos, también introduce un riesgo elevado para promotores y propietarios, reduciendo la rentabilidad esperada y limitando la disposición a construir o alquilar.
El parque público de vivienda en España apenas representa un 2% del total, frente al 16% en Francia o el 24% en Austria, lo que agrava aún más el problema.
Irlanda, que ha vivido una evolución similar, se ha visto forzada a rectificar. Las medidas de control, lejos de resolver la crisis, la han exacerbado. A pesar de tener una población mucho menor, necesita construir 250.000 viviendas más para equilibrar la oferta. En este contexto, muchos analistas señalan que España debería tomar nota antes de que la crisis llegue a un punto crítico sin retorno.