En el escaparate de las inmobiliario españolas cada vez hay menos casas que no tengan el cartel de vendido. Los portales online se vacían de viviendas que ofrecer y los compradores, especialmente en las grandes ciudades, se encuentran con un panorama que recuerda al de hace más de una década, cuando la oferta tocó fondo tras la burbuja del ladrillo. Hoy, en pleno 2025, el mercado vuelve a rozar aquel abismo.
No hay vivienda
Según un reciente estudio de Idealista, la oferta de viviendas en venta en el segundo trimestre del año fue solo un 9% superior al mínimo histórico registrado en el primer trimestre de 2014. Es decir, España está a las puertas de repetir el punto más bajo de stock de vivienda en más de una década. Aunque a nivel nacional todavía no ha alcanzado ese suelo, en 35 capitales de provincia los compradores ya se enfrentan a la menor disponibilidad de vivienda de toda la serie histórica.
En ese grupo figuran casi todos los grandes mercados: Madrid, Valencia, Sevilla, Alicante, Bilbao, San Sebastián y Palma. Pero en otras ciudades se mantiene algo más de margen. En Málaga, sorprendentemente, la oferta actual es un 17 % superior al mínimo del otoño de 2014, mientras que en Barcelona la diferencia asciende al 30 %.
Una oferta bajo mínimos
La lista de capitales en mínimos incluye también a A Coruña, Almería, Burgos, Ciudad Real, Huelva, Lugo, Murcia, Oviedo, Pamplona, Salamanca, Santa Cruz de Tenerife, Tarragona, Valladolid, Zaragoza, entre otras localidades. En el extremo más delicado, Badajoz se sitúa apenas un 2% por encima de su nivel más bajo, seguida de Santander y Melilla (3%), Logroño (5%) y Albacete (7%). En contraste, Granada se encuentra muy lejos de su mínimo histórico: su stock actual es un 232% superior, seguida por Cáceres (107%), Ourense (94%), Córdoba (86%) y Jaén (80%).
A nivel provincial, son ya 26 territorios los que marcan mínimos históricos de oferta, entre ellos Madrid, Sevilla, Valencia, Guipúzcoa y Vizcaya. Por el contrario, provincias como Granada, Ourense o Alicante mantienen todavía un colchón amplio respecto a sus mínimos: un 173%, 154% y 138% por encima, respectivamente.
Demanda sostenida
La caída del stock no es un fenómeno coyuntural. La contracción de la oferta se debe en parte a una demanda sostenida, impulsada por el encarecimiento del alquiler, que registró una subida interanual en agosto del 15,53%, según el portal inmobiliario pisos.com. Además, los continuados recortes de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) han reducido el Euribor. El tipo de interés interbancario a 12 meses ha pasado de 4,160% en octubre de 2023 a 2,114% en agosto del presente año. Lo que supone un descenso de más de la mitad en menos de dos años. El ajuste se ha reflejado en las hipotecas, aliviando los costes de financiación para los compradores.
La oferta nueva, en cambio, no logra compensar la presión de la demanda. La escasez de suelo urbanizable, los retrasos burocráticos en licencias y el alto coste de los materiales de construcción ahogan el mercado. En 2024 se finalizó la obra de 97.800 viviendas. Sin embargo, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), ese año se crearon en torno a 330.000 nuevos hogares. Es decir, España construyó entonces solo una de cada tres viviendas que necesitaba.
Para poner en perspectiva lo que implica este ritmo de producción de viviendas hay que echar la vista atrás. En 2007, antesala del estallido de la burbuja inmobiliaria, se edificaron 664.923 viviendas, según datos del entonces Ministerio de Fomento, actual Ministerio de Transportes. Casi siete veces más que el año pasado. Ese desajuste entre el stock y la demanda constante deriva en unos precios cada vez más altos.
Coste de la vida
El aumento del precio de la vivienda, también se ve reflejado en el coste de vida de las principales ciudades. Según Kelisto.es, Barcelona, Palma de Mallorca y Madrid son las ciudades con la presión económica más alta de España, con precios un 38,1%, 24,2% y 21% superiores a la media nacional, respectivamente. El informe de Kelisto no solo ha tenido en cuenta la incidencia de la vivienda, sino también transporte, ocio, seguros y facturas del hogar. Son factores que, a su vez, condicionan la decisión de compra o alquiler y el lugar donde hacerlo.
En términos de hogares, las grandes capitales vuelven a estar en el pódium. Los precios más elevados se encuentran en San Sebastián (610.560 euros, +167 % sobre la media), Madrid (540.990 euros, +137 %). Y Barcelona (457.470 euros, +100%). Mientras, ciudades del interior como Zamora (123.210 euros, -46 %) y Ávila (131.130 euros, -42 %) ofrecen alternativas mucho más asequibles. Como explica Estefanía González, portavoz de Kelisto.es, la mayor afección en las grandes ciudades y en la costa se debe a la “fortaleza como destino turístico” de estos municipios. Y añade que, en muchos casos, también tienen un gran “atractivo para las multinacionales y nómadas digitales por a sus buenas infraestructuras y conexiones”.
Un privilegio
En este escenario, donde la oferta no remonta y la demanda no da tregua, el acceso de los hogares a la vivienda es cada vez más complicado. Las grandes ciudades y destinos vacacionales concentran gran parte de la presión. Mientras tanto, los municipios del interior ofrecen un respiro relativo, con precios más asequibles y un stock algo más amplio. En paralelo, España construye mucho menos de lo que necesita, un desafío que se ha convertido en uno de los principales retos del Gobierno. Y de la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, llamada a equilibrar oferta, demanda y accesibilidad para que el sueño de tener un hogar no siga siendo el privilegio de unos pocos.